良渚、三墩北的新世代来临 | 房叔说No.432
| PART 1 |
在杭州绕城一线，除去已经被官方认定的第三中心未科之外，位于绕城西北方向的良渚、三墩北两个板块的房价表现明显要强于其他绕城板块。
仅有之江等少数区域可以与这两者相接轨，丁桥次之。
由此我们也能够看出，杭州房价整体西倾的格局是非常显而易见的，尤其是三墩北，在去年的楼市高潮期，三墩北部分标杆二手次新房价直冲六万，成交五万+并不稀奇。
这种楼市现状其实和杭州城市的发展呈现着非常强的正相关。
早年杭州的主要发展方向是向西，比较具有典型代表性的就是老城西的开发进程。其后的城市向东、跨江发展的进程总体来说，集中度和成熟度都不如老城西一线。
城市发展也是有惯性的，老城西的集中开发和成熟必然推动城市边界向外围持续扩张。
受南侧的西湖群山以及西侧的西溪湿地、和睦湿地等天然地理屏障的隔离，城西后续的扩张主要沿着开发成本更低、与彼时城市脉络衔接更顺畅的西北方向开进。
于是向西延展至没有地理屏障的蒋村，向北点燃申花、三墩的开发，这一些都遵循着非常具有普适性的城市向外扩张性的开发路径。
所以再回过头来看，三墩、良渚这些占据城市开发先机的板块，成熟度明显高于其他边缘区域，比如九乔、崇贤、勾庄、南卧、义桥等区域。
从杭州卫星地图则能看得更为清晰，杭州西北侧的开发强度和密度也远胜于其他临近绕城一线的板块。
换个角度说，绕城一线，具有先发优势的三墩北、良渚与杭州核心城区的联系也是最强的，成熟度也是最高的。
在地铁线路开通后的顺畅交通流的加持下，自然能够承接更多的、更具购买力的核心城区需求外溢。
再加之，城西北方向的产业集聚，所激发的产业高阶购买力继而进一步推动此区域的房价上行，与主城外溢需求共同塑造绕城西北方向的楼市大格局。
简而言之，三墩北、良渚此前和当下，之所以能够在楼市表现上强于其他绕城板块，核心原因主要在于它们的成熟更高、离成熟的核心城区更近。
因此承接了大量需求转移，房价自然相对更高、也更具流动性。
或者说曾经的三墩北、良渚，它们的房价成就实质上是老城西、黄龙、武林等核心老城所给予的。
但如果未来的三墩北和良渚，继续强依赖于核心老城的需求输出，那么在近郊的地理位置、和板块逐渐老态的客观条件下，未来想继续冲击更高的天花板将是存疑的。
| PART 2 |
假如只依托核心老城，距离核心老城更近的勾庄、运河新城等新兴优质板块，将对三墩北和良渚形成地理区位上、及后发的板块建设品质上的压倒性优势。
也将严重抑制绕城西北周边的近郊居住配套板块的价值天花板，这是成熟的板块现状难以逆转的趋势。
近郊成熟的板块配套和界面，价值是有限度的，与更近的副城定位的新兴板块更好的城市界面、定位预期相比，成熟不值一提。
可以明确的是，决定三墩北和良渚未来高度的，一定不是核心老城。
想要突破近郊的客观地理限制，冲击更具想象力的板块价值空间，它们需要寻找一个新的可以依托的高能城市核。
对于大部分的近郊板块而言，这种可能性几乎是不可能存在的，因为城市核几乎不可能出现在城市近远郊，但对于三墩北和良渚而言，它们是极其幸运的。
△良渚南望云谷、未来科技城
杭州大城西、绕城之外，以未科和云城为中心的第三城市中心正在形成，而云城与三墩北及良渚却几乎是紧贴着的。
也就意味着，在未来的某个时间，三墩北、良渚为代表的的城西北绕城一线的居住板块，也许能够和新的城市中心融合。
而任何一个紧邻城市中心的板块都不会默默无闻。
在我看来，如果云城、未科为核的第三中心，如果真的在某天可以迸发出，能够比拟当前武林-湖滨、拥江两大既有的城市中心近似的能量、内生力，那么绕城西北一线将大概率获得实际板块定位上的跃升。
从依托核心老城的近郊居住配套区，升级为融合新城市中心的次级居住板块，板块天花板自然可以被再度打开，迎接板块的新世代。
如果对良渚、三墩北这两个板块足够熟悉的话，其实在近两三年我们是可以发现良渚、三墩北南融城西走廊核心区的这种迹象的出现。
近些年随着蒋村、西湖科技园、未科等临近三墩北、良渚的地缘产业区爆发，这些高能级的产业中心不断的在向外围输出购买力。
这些购买力就有相当一部分被外溢至三墩北以及良渚一带的城西北。
在良渚和三墩北的一些刚需次新楼盘中，蒋村、和未科的产业人口购房密度相当之高，房叔后台咨询充分体现出这一点；现场实际也是明证，晚上九十点仍可以在这些楼盘的出入口不间断的，碰见背着书包的标准it青年的出入。
足以说明周边的产业人口已经顺着2号线、古墩路、西园路等交通通道流入于此。
故此，在很大程度上，城西北的房价支撑的转型其实已经在进行之中，而且时间还并不短。
所以前文我将三墩北、良渚的房价支撑主要归于核心老城其实是不够准确的。
在近两三年，以良渚、三墩北为代表的的城西北板块的房价支撑已经由单支柱转型为双支柱模式，只不过核心老城这根支柱当前更粗壮有力。
但也受制于目前良渚、三墩北与未科、蒋村等城西产业极的交通连接不顺畅。
这些产业集聚区给予城西北输送的购买力绝大多数为偏刚性的、购买力并不算强劲，同时输送的需求量也是相对有限度的。
| PART 3 |
在未来，绕城一线的城西北想要无缝对接未科、云城、蒋村，首要的要务就是打通它们之间的交通阻滞，尤其是它们的中间地带、云城的核心组成部分——云谷。
从地图上可以看到，从三墩北、三墩向西的交通干道、以及从良渚向南的交通干道基本都在云谷截然而止。
想要穿过这片目前看起来乡土但未来可期的区域，竟只能借助于一些乡间小道，交通成本高且体验极其下头。
如此交通条件，城西科创走廊的产业高阶需求怎么可能会大量外溢至城西北一带呢？
显然在当前，承接中高购买力的需求对于良渚、三墩北等板块而言，难度是非常之大的，但好在现状在快速的改变。
云谷内部的路网正在快速打通，西湖大学、阿里云为核心的云谷中心区域路网已经基本建成，目前只欠部分连接南北和东西的核心中轴干道还尚未动工。
就在近日，连接良渚、云谷、未科的主干道——良祥路正式公示。
这条路意味着接下来横亘在城西北以及未科、蒋村之间的交通阻滞将有望彻底打通。
也意味着，良渚向南可以直接与云城的重要组成部分云谷相接，还可继续南下未科。
同时三墩北也可借助横向的墩余路、灯彩街、振华路连接良祥路与未科核心区相接。
不仅于此，良祥路的正式动工，还将与留祥快速路西延无缝切换，通过这条横向的快速路与西站新城绑定在一起。
这条贯通云城东侧南北，打通良渚、三墩北、未科、云谷的干道意义斐然。
从楼市意义上，它是良渚和三墩北等城西北近郊居住区的又一条需求输送生命线。
城西北将一举从依托核心老城为主的近郊居住板块，切换至以依托云城、未科、蒋村等城西科创大走廊产业中心区域的，城市级中心旁的居住板块，由此“逆天改命”。
从城市发展的角度上看，这条路的打通将进一步推动大城西一体化，支撑大城西再造一座城的可能性。
总而言之，对于城西北的良渚和三墩北等板块而言，一条路改变板块生命力并非不可能，因为它们的客观地缘条件在同类近郊居住板块之中，实在是太好了。
在云城横空出世之前，大部分人都不会想到，跨过绕城，在三墩北以西、良渚以南的这片土地竟会被赋予城市中心的使命。
但事实就是这样看似出人意料。
| PART 4 |
良祥路于良渚、三墩北而言就像是四桥、三桥之于滨江，云谷这片荒野就犹如宽大的钱塘江。
二十年前有谁敢于想象钱塘江两岸竟能繁华如织？跨江只需要三五分钟？
在两三年前，大多数人也很难想象，云谷的所在、曾经的荒野乡郊双桥村如今能够化身为，定位顶级大学城、数字创新产业集聚的云城核心区之一呢？
这一切都是城市化之美、城市化所馈赠的，可遇而可不求的大礼包。
随着城西北更多的“三桥、四桥”（良祥路、良睦路、振华路西延）建设的拉开，良渚、三墩北的新世代也将紧接着到来。
站在更高处，我们甚至还能看见了一座，在城西腹地即将拔地而起的“城西之城”——云城初露峥嵘。
这座“城西之城”不仅有望重组杭州的城市大格局，也将重塑大城西的板块地缘。
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2022杭州地铁楼盘图（3月版）
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